Conjuntos inmobiliarios
El nuevo Código Civil y Comercial, con vigencia desde el 1.º de agosto/2015, incorpora un nuevo derecho real: los CONJUNTOS INMOBILIARIOS (artículo 1887 inciso d), que trae aparejados innumerables cambios de fondo en el ordenamiento jurídico argentino.
Se denominan así a los emprendimientos como clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o a cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendiendo asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Caracteres
- Cerramiento.
- Partes comunes y privadas.
- Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes.
- Reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario.
- Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes.
- Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privadas.
Denomínanse partes comunes los lugares del terreno destinados a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado por el reglamento de propiedad y administración que regula el emprendimiento.
Al referirse al cerramiento se involucra la doble vía: límite externo del terreno y control interno por seguridad privada.
En referencia al reglamento de propiedad horizontal, el marco normativo es el derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones de este TÍTULO VI, siendo los conjuntos inmobiliarios un derecho de propiedad especial. La problemática actual es la ADECUACIÓN de las previsiones normativas que regulan este nuevo derecho real a los conjuntos inmobiliarios preexistentes.
Limitaciones y restricciones
En la nueva dinámica legal pueden pactarse, por ejemplo, limitaciones y restricciones a los derechos particulares, situación que obedece al estándar de la normal tolerancia, amparándose en la buena y la normal convivencia y la protección de los valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
Pueden establecerse nuevas limitaciones edilicias que buscan como objetivo el beneficio de la comunidad urbanística, observando siempre pautas de razonabilidad. Las limitaciones o restricciones reglamentarias deben estar inscriptas en la escritura traslativa de dominio bajo pena de nulidad, cuestión vinculada a la buena fe del adquirente nuevo.
La creación de servidumbres y restricciones a los dominios particulares es consecuencia directa de la particular configuración de estos conjuntos inmobiliarios.
Reglas de convivencia
La fijación de reglas de convivencia tiene especial importancia, pues se relaciona con conductas o actividades dentro de los conjuntos inmobiliarios, como por ejemplo: velocidad, tenencia de animales, ruidos, ingreso y egreso de personas al predio, socios, familia, actividades recreativas, etc. Todas situaciones predecibles y que pueden ser acordadas y pautadas con distintos derechos.
Existe la posibilidad de pautar limitaciones para la transmisión de unidades que, sin llegar a su negación, permitan generar prioridades y condiciones más flexibles, previas a su traspaso, todo reglamentariamente y por consenso de sus titulares. Pautar un régimen disciplinario para propios y terceros es una cualidad de estos reglamentos, que permitiría saber que si se transgrede una norma hay una sanción a cumplir.
Gastos y contribuciones
Un tema tan crucial que trata este nuevo derecho real es la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes, denominados anteriormente expensas, pero abarcativos de otras erogaciones de carácter deportivo, recreativo, cuotas sociales, etc., situaciones alejadas de la ley de propiedad horizontal 13.512, hoy derogada.
El mantenimiento de los conjuntos inmobiliarios a través del esfuerzo de sus asociados en un proyecto de convivencia es la razón última de este derecho-obligación por parte de quienes pretenden compartir socialmente un lugar destinado al disfrute.
La legitimidad legal de su ejecución compulsiva por parte de los conjuntos inmobiliarios al incumplidor deberá ser cuidadosamente diseñada, para no enfrentarse a los cambiantes criterios judiciales sobre su procedencia. Será imprescindible legitimar el acto fundacional del proyecto, sus órganos consultivos y de gestión, el cómputo de gastos y un reglamento acorde con los nuevos requerimientos de la ley, a fin de evitar conflictos judiciales de importancia frente a la falta de adecuación, tanto de los viejos emprendimientos como de las nuevas propuestas inmobiliarias, quienes, por ignorancia o maliciosamente, encaran estas nuevas figuras sin advertir a los interesados de las dificultades y costos de adecuar las estructuras legales a los nuevos requerimientos, siendo materia de consulta permanente a nuestros profesionales estos temas que hacen la diferencia entre vivir mejor y seguro, o ingresar en un camino oscuro y con grandes interrogantes a la hora de comprar, vender, convivir y disfrutar.
Estructura legal
La estructura legal de los Conjuntos Inmobiliarios tiene básicamente dos aspectos:
Aspectos sometidos a las normas administrativas locales de cada jurisdicción: zonas autorizadas (zonificación), dimensiones, usos, cargas, etc.
Derecho de fondo aplicable: el derecho real de propiedad horizontal del mismo Código Civil, con las modificaciones especiales que éste establece para estos conjuntos inmobiliarios a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.