Consorcios de propietarios — Infracciones al reglamento
Nos volvemos a presentar ante ustedes para dar luz y certezas a un tema que realmente tiene mucha trascendencia. Las continuas y permanentes INFRACCIONES AL REGLAMENTO, que ocurren en los Consorcios de copropietarios, por quienes, en calidad de propietarios de las distintas unidades e incluso ocupantes e inquilinos, deciden ocupar o modificar a su antojo lugares de su unidad sobre los cuales NO PUEDEN REALIZAR NINGUNA MODIFICACIÓN CONSTRUCTIVA O EDILICIA. Nos referimos a LOS BALCONES, definidos como lugares comunes de uso exclusivo. Tema muy discutido y que, para muchos por ignorancia o soberbia, o ambas, no está todo tan claro.
Por nuestra especialidad nos tocó un nuevo caso que podemos y debemos poner a conocimiento de nuestros lectores, sabiendo lo importante que es para muchos y con alcance serio, incluso para solucionar problemas actuales con criterio moderno y soluciones prácticas que interesan a todos.
El caso
Unidad ubicada en el último piso de un edificio en la Costa Atlántica, al frente sin techo por ser último piso y con la terraza común por encima. Los propietarios de la unidad decidieron unilateralmente proceder a cerrar su balcón, con techo de teja, cerramiento de aluminio y vidrios templados para que se incorpore al comedor de la vivienda, con luz artificial, estufa y sillón, habiendo ganado espacio y comodidad y que armonice con el resto de la vivienda.
El hecho puntual detallado —modificación del balcón— ocurrió en el año 1984 (época de realización). Adelantamos que pasaron 40 años desde esa toma de decisión, sin resistencia, sin denuncias, sin daños a la vista, sin reclamos de los administradores de turno, sin intimaciones de la Municipalidad respectiva, con la tenencia pacífica sobre la situación y el inmueble.
Hoy, en la actualidad, empiezan a verse desde el exterior del edificio: grietas, agua que filtra al piso inferior, algunas tejas rotas, clara falta de mantenimiento de la estructura, y la vista desde el exterior del edificio no es compatible con los pisos inferiores, habiendo claramente un sobrepeso en el referido balcón que podría provocar desprendimientos y grave riesgo para los transeúntes. Habiéndonos consultado el consorcio si con estos antecedentes y después de 40 años sin reclamos, puede hacer el planteo para que DEMUELAN LA OBRA EN INFRACCIÓN y se restablezca al estado anterior, todo a cargo del copropietario infractor.
Análisis del caso
Toda infracción a la ley o al reglamento de copropiedad consistente en la ejecución de obras nuevas que afectan al inmueble sin autorización del consorcio, debe sancionarse por cuanto tales obras son susceptibles de perjudicar la solidez del edificio, modificar su destino, desvalorizar las unidades que lo componen, alterar la proporcionalidad de los gastos comunes, u ocasionar molestias a sus ocupantes.
Toda obra nueva debe contar con autorización, no afectar la solidez del edificio, no alterar la proporcionalidad de los gastos comunes, no debiendo generar molestias ni perturbar la pacífica convivencia de los copropietarios.
Para realizar obras se requiere autorización del consorcio que normalmente es por unanimidad de la asamblea reunida a sus efectos. Se requiere asimismo permiso municipal, convalidando este cambio o modificación. Caso contrario no se puede realizar ninguna obra que involucre lugares comunes, como lo es el balcón privado de una de las unidades del consorcio.
Las infracciones cometidas por otros copropietarios en otras circunstancias no da ningún derecho de compensación sobre la infracción cometida.
Tampoco da derechos la tolerancia y la falta de reclamo oportuno.
Los reclamos en este sentido no prescriben. No se puede hacer justicia por mano propia.
La solución es pedir la demolición de la obra en infracción, con todos los gastos a cargo del infractor, con la asistencia del administrador, representante único del consorcio.
Sabemos de la importancia que tiene para muchos edificios y consorcios en general tener en claro esta problemática que tantas situaciones conflictivas ha generado. Este es nuestro aporte.
Nuestro compromiso de siempre: contar lo que sabemos y apostar al conocimiento.