Emprendimientos urbanísticos — La adecuación de los títulos
Desde nuestro estudio, producida la reforma al Código Civil en el año 2015, nos abocamos a muchos y variados temas que entendíamos cambiarían para siempre la responsabilidad, las figuras jurídicas nuevas, las interpretaciones legales, los fallos y la doctrina legal; y no nos equivocamos. La complejidad de la reforma, a casi 9 años de la misma, la búsqueda de soluciones compatibles con los tiempos que corren, nos requirió de un esfuerzo intelectual y nos sumergió en la dinámica del derecho positivo distinto, adaptado a la época, con matices diferentes y pretendiendo un vuelo superior y muy dinámico a la hora de ordenar y priorizar los distintos temas.
Ya abordé anteriormente el tema de los conjuntos inmobiliarios (clubes de campo y barrios privados), y me permito remitir a quien le interese ese artículo en nuestra página (ricardobutlow.com.ar), que no ha perdido vigencia y por el contrario recobra toda su actualidad con esta nueva presentación que ponemos en nuestro portal para seguidores, amigos y gente que se encuentra vinculada profesionalmente al tema en tratamiento, ya sea comercialmente, administradores de estos barrios, desarrollistas o que buscan realizar un emprendimiento inmobiliario y todo esto les genera dudas e interpretaciones que chocan entre sí y sin proponer verdaderas soluciones.
El legislador introduce una nueva categoría de derecho real, LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS, cuyas características salientes a todos son: partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua, cerramientos, lugares y bienes comunes, reglamento de convivencia, obligaciones de contribución con gastos comunes (artículo 2074 CCyC).
El verdadero cambio: artículo 2075 CCyC
No consideramos exagerado decir que hasta tanto se cumpla la adecuación de los títulos de propiedad a la nueva normativa, los mismos se volvieron IMPERFECTOS, por cuanto no haciendo la modificación exigida DE READECUACIÓN y consecuentemente no se cumple la disposición, el título de propiedad ya no es perfecto. Para ello hay que readecuarlo.
El desafío entonces era encontrar una SOLUCIÓN POSIBLE Y DE CUMPLIMIENTO EFECTIVO A LA CUESTIÓN LEGAL.
Y luego de estudiar, consultar, trabajar en equipo, cometer errores, consultar a quienes no saben, finalmente logramos resolver el problema, no sólo en su fase teórica, sino también en la práctica, de la mano de la ESCRIBANA MARÍA GENOVEVA HEGUY, quien aportó lo que faltaba a las soluciones legales para conseguir que nuestros clientes cerraran el tema DE LA ESCRITURACIÓN y pudieran hacer el trámite con éxito para cumplir con la ley y hacer posible tan delicada situación.
Preguntas y respuestas
¿Qué trámite se requiere para la adecuación de los conjuntos y quién los llevará a cabo?
El primer paso para la adecuación es la decisión de la sociedad titular del emprendimiento, adoptada por asamblea extraordinaria, con quórum y mayorías necesarias. En esa asamblea se podrá decidir la transformación de la S.A. a asociación civil y otorgar el reglamento de administración que regirá el emprendimiento.
Al transformarse la S.A. en asociación civil, la comisión directiva es la que continuará con el gobierno y la administración del emprendimiento, y puede elegir una comisión fiscalizadora para continuar la tarea de fiscalización.
¿Se puede reemplazar al directorio por un administrador provisorio hasta que se logre la inscripción de la adecuación?
En el mismo momento que se resuelve la adecuación, se puede elegir el directorio nuevo que llevará a cabo la administración del emprendimiento.
¿La inscripción debe hacerse sólo ante la Inspección de Personas Jurídicas (IGJ) o también interviene el Registro de Propiedad de Inmuebles (RPI) de la Provincia de Buenos Aires cuando se trata de un inmueble ubicado en dicha jurisdicción?
En IGJ y en la Provincia de Buenos Aires. También está contemplada la posibilidad de inscribir este reglamento sin necesidad de constituir el derecho real de conjunto inmobiliario.
Liquidar expensas y cobrarlas: ¿quiénes podrían? ¿Administrador provisorio con facultades suficientes? ¿Cómo se lo nombraría? ¿Debería llamarse a la asamblea mientras la inscripción se perfecciona?
El actual administrador, provisorio o definitivo, designado por la asamblea, es el que está facultado para realizar el trámite completo, emitir el certificado de deuda y, en su caso, realizar el trámite de ejecución. Se requiere mayoría simple para su designación de acuerdo a la nueva reglamentación.
¿Cuándo se aprueba el reglamento que regirá el emprendimiento?
En la misma asamblea donde se decide la adecuación. Se puede presentar el proyecto de reglamento y designar al administrador y al consejo de administración.
¿De qué forma se instrumenta el reglamento de adecuación que se tiene que protocolizar? ¿Cómo se inscribe? ¿Qué requisitos se necesitan?
El reglamento de adecuación se inscribe en el Registro de Propiedad del Inmueble y la adecuación en la Inspección de Personas Jurídicas (IGJ). El reglamento se debe aprobar en la asamblea o, si la S.A. se transforma en asociación, en la reunión de comisión directiva.
¿Qué pasa en caso de terrenos mayores y menores en cuanto a superficie respecto del pago de expensas? ¿Por medidas o todo en igual proporción?
Es convencional por las partes la forma de pago de distribución de expensas.
¿Quiénes designan libremente al escribano que va a actuar y protocolizar el reglamento de copropiedad?
Es facultad de la mayoría su designación.
¿Qué finalidad tiene el Código al exigir la adecuación de los títulos de propiedad y reglamento?
El fin inmediato es lograr que todos estos emprendimientos sean regidos por normas de fondo iguales, e internamente puedan establecer en forma clara y predeterminada las reglas de convivencia.
La readecuación funcional, ¿implicaría para los propietarios el reotorgamiento del título de adquisición?
No. Solamente le será solicitado el título a fin de consignar, como nota marginal del mismo, que se ha otorgado el reglamento de administración, en cumplimiento de lo prescripto por el CCCN.
¿Qué ventajas podrá ver el propietario de cada lote de un conjunto inmobiliario una vez cumplido el trámite de readecuación?
Las ventajas estarán reflejadas en la vida cotidiana del emprendimiento, ya que permitirá conocer las normas de convivencia con antelación, saber que desde el punto de vista del patrimonio del consorcio el administrador tendrá más facultades para lograr la integridad del mismo, al darle carácter ejecutivo al certificado de deuda por expensas.
¿Cada lote sufre modificaciones desde el punto de vista registral?
Definitivamente no. Solamente en la matrícula que corresponde a los bienes comunes (titularidad de la asociación o sociedad) se coloca nota a fin de dejar constancia del otorgamiento del reglamento.
¿Qué características posee el reglamento de administración que regirá al conjunto inmobiliario?
Se crea la figura del consorcio de propietarios, con representación orgánica, y se establecen sus órganos: administrador, asamblea, consejo de administración. Se individualizan los lotes que integran al conjunto inmobiliario con un número, llamándolos unidad funcional; se determinan destino y obligaciones de los propietarios como por ejemplo: pago de expensas, uso de cosas comunes, cesión de uso de las unidades funcionales, régimen disciplinario y sancionatorio por incumplimientos, etc.