Conjuntos inmobiliarios y fideicomisos — Un caso real

Los antecedentes del caso

Habíamos sido contactados a través de nuestra página web, realizando una entrevista virtual por la plataforma ZOOM, formalizando día y hora que, con la ayuda de la tecnología, nos permitió ingresar por un rato en el domicilio de nuestro cliente, concretando la reunión el día y hora señalados, con la seriedad que merecía este y todos los casos que se nos presentan para consulta.

Protegiendo celosamente la confidencialidad y el secreto profesional, podemos contar que se trataba de un matrimonio que tiempo atrás había invertido sus ahorros en un lote dentro de un barrio cerrado. Posteriormente, con un crédito bancario y un proyecto de arquitectura básico, comenzaron a trazar las primeras líneas de un ambicioso plan para acceder a su primera vivienda familiar. Pasó el tiempo, la plata, el proyecto, los diversos arquitectos que intervinieron, sumado a lo pagado, las gestiones realizadas, las modificaciones y el compromiso asumido. Hoy se encuentran con una vivienda aún no terminada, sin papeles que corroboren el estado actual, las modificaciones realizadas con permiso verbal del Barrio, las dificultades para actualizar la documentación del proyecto y contar con el final de obra; todos estos instrumentos requeridos para legalizar las tareas, obtener el conforme del barrio y materializar sus sueños.

No cuentan en la actualidad con las condiciones legales que necesitan para mudarse, e incluso han sido sancionados por el Barrio por supuestas infracciones cometidas durante todos estos años (falta de proyecto, modificaciones al plano original, sin final de obra); todo lo cual les impide avanzar y mudarse definitivamente.

Errores propios, muy poca información legal —tanto al momento de firmar el ingreso al barrio como hasta hoy—, con una casa asentada, prácticamente terminada y sin documentación o permiso que avale su estado actual y su puesta en valor final.

También nos remarcaron el enorme abuso de confianza de quienes hoy dirigen el Barrio, la mala fe de muchos directores y profesionales que hacen y deshacen normas en beneficio de pocos y perjudicando a la gran mayoría, siendo la consulta sobre las condiciones actuales en que se encuentran, como son el poder mejorar su situación y resolver la problemática legal que se les presenta.

La entrevista vía ZOOM se desarrolló con la dedicación y tiempo que merece toda consulta: con empatía, buscando comprender de qué trataba el caso, haciendo preguntas concretas, respondiendo a todo y ofreciendo para tranquilidad del cliente confeccionar una minuta (resumen detallado de lo hablado, las alternativas posibles y actuales). Esperando sincera y sanamente la complicidad del cliente circunstancial, que buscaba llenar sus dudas y tomar las mejores decisiones a partir de la ansiedad que denotaba, por haber comprado literalmente un proyecto de vida que parece en la actualidad escapársele de las manos y que a esta altura de las circunstancias lo perjudica y mucho.

Desarrollamos para nuestros seguidores y consultantes una guía cierta, práctica y seria de los elementos legales que acompañan un seguimiento adecuado de este tipo de contratos y que genera claramente la certidumbre y la tranquilidad necesarias al momento de tomar decisiones.

Información para tener en cuenta al momento de contratar

A continuación una guía de los artículos del Código Civil y Comercial que más pesan en este tipo de operaciones. Tres referencias se desarrollan aparte por su densidad práctica; las demás se ofrecen como lista de referencia rápida.

Otras referencias del CCyC que conviene tener a mano

1. Los contratos entre las partes se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta o por una conducta que sea suficientemente clara para demostrar la existencia de un acuerdo (artículo 971 CCyC).
2. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, respetando el orden público, la moral y las buenas costumbres (artículo 958 CCyC).
3. En los contratos por adhesión, el contratante adhiere a cláusulas ya resueltas y escritas en forma unilateral, sin su participación en la redacción (fideicomisos, contratos telefónicos, bancarios, electrónicos, etc.) — artículo 984 CCyC.
4. En los contratos de larga duración, la parte que decide la rescisión debe dar a la otra parte la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de derechos (artículo 1011 CCyC).
5. La indemnización comprende el daño emergente, el lucro cesante, los derechos personalísimos de las víctimas y el daño moral (artículo 1738 CCyC).
6. Hay acción preventiva de daños en el nuevo Código Civil. Se perfila cuando una acción u omisión ilegal hace previsible la producción de un daño, su continuación o agravamiento. No es requisito la culpa, negligencia o dolo (artículo 1711 CCyC).
7. Se define el contrato de obra o servicio como la actuación independiente de una persona que se obliga a realizar una obra material o intelectual, o a proveer un servicio a cambio de una retribución (artículo 1251 CCyC).
8. La persona que desiste unilateralmente de un contrato debe una indemnización. El prestador es acreedor de todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener (artículo 1261 CCyC).
9. Los diversos sistemas de contratación de obra son: ajuste alzado o retribución global; por unidad de medida; por coste y costas o por convenio de partes (artículo 1262 CCyC).
10. El constructor de una obra es responsable frente al adquirente por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino (artículo 1272 CCyC).