¿Qué hacer con un reglamento de copropiedad abusivo?
Cómo defenderse de los abusos cometidos al momento de la redacción de los reglamentos de copropiedad de los consorcios de copropietarios.
Nos tocó asesorar a un consorcio de copropiedad a raíz de los abusos cometidos por la empresa constructora dueña del emprendimiento que, al momento de redactar el Reglamento de Copropiedad, generó una cláusula a su favor por la cual modifica unilateralmente el porcentual que correspondía a sus unidades, beneficiándose al menos 10 veces del porcentaje fiscal que le corresponde, con el claro y único propósito de pagar menores expensas y así perjudicar al consorcio en su conjunto.
La constructora elaboró y constituyó el reglamento de copropiedad, determinando en forma arbitraria y sin derecho alguno que distintas unidades funcionales (3 exactamente) que quedaban en su beneficio, tendrían un porcentual menor al de otros copropietarios, con el claro propósito de beneficiarse económicamente y solventar el pago de expensas en forma mucho menor que los otros copropietarios, al no coincidir su determinación unilateral (coeficiente por unidades a su favor), al momento de la redacción del reglamento con el porcentaje fiscal, situación que generó la consulta en nuestro estudio y el análisis de las distintas alternativas legales para solucionar la cuestión a favor de todos los copropietarios.
Luego de un exhaustivo estudio de los antecedentes, la documentación presentada y confirmando la sospecha de que podíamos ayudar a solucionar el problema, dimos pautas legales que serán seguramente avaladas por los tribunales judiciales por su base normativa legal y la injusticia que se cometió en el momento de la redacción del respectivo reglamento por parte de la constructora.
Los cuatro argumentos
Primero. Dentro del Título V, apartado 4.º del CCyC, su artículo 2056 dispone el contenido del Reglamento de Propiedad Horizontal, y en su inciso f) y g) ordena que se determine la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la proporción en el pago de las expensas comunes.
Segundo. Entendemos que dicho reglamento, al que se adhieren los propietarios titulares de las unidades, es típicamente un contrato por adhesión, o sea, un copropietario que, a fin de escriturar su propiedad, se adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente por otra parte (la constructora), sin que el adherente haya participado en su redacción (artículo 984 CCyC).
Tercero. Al haber determinado unilateralmente el coeficiente de pago de sus unidades, incurrió en detrimento de los otros copropietarios y con el claro beneficio de pagar expensas en forma inferior al conjunto de copropietarios, a pesar de contar con un coeficiente mayor y con total y absoluta mala fe.
Cuarto. Fundado en el artículo 988 (cláusulas abusivas), estaríamos en presencia de una cláusula que desnaturaliza las obligaciones del titular que, en beneficio propio, cambió arbitrariamente el coeficiente fiscal por el cuantificado para el pago de las expensas.
Entendemos que conociendo situaciones de conflicto en la vida cotidiana de un consorcio, quienes participan de decisiones y buscan soluciones concretas deben y pueden estar muy bien asesorados sobre los alcances y distintas pautas de aplicación a casos concretos y a situaciones definitivas.
Desde nuestro estudio ponemos toda la fuerza, el conocimiento y la seriedad que situaciones cotidianas como esta u otras hacen que pueda ser más fácil encontrar la solución.